Atrasado en la hipoteca en California: qué sigue y qué puedes hacer

Soy Mike Watson, licencia DRE #01712313. Confírmala. El teléfono es (661) 733-2196 y contesto yo, no un agente nuevo del equipo. La producción de carrera es 1,210+ transacciones cerradas y $317M+ en volumen desde 2002. Esta página es el reloj: qué pasa cuando te atrasas en la hipoteca en California, y qué puedes hacer mientras el reloj corre. La página hermana en inglés es behind on mortgage payments. Si el problema es que el pago ya no cabe, aunque todavía no te hayas atrasado, empieza en no puedo pagar la casa. Si ya estás comparando venta corta y ejecución, ve a esa guía. El índice en español está en Inicio.

Un pago que no pasó no es una subasta. Es un cargo, una llamada, y en muchos préstamos un reporte al crédito. No es un aviso de incumplimiento. Para muchos administradores cubiertos por la Regulación X, la regla federal 12 CFR 1024.41(f) dice que no deben hacer el primer aviso o la primera presentación de ejecución hasta que el préstamo lleve más de 120 días de atraso. Hay excepciones, entre ellas una cláusula de venta debida y el caso en que el administrador se une a la ejecución de otro gravamen. Si entregas una solicitud completa de mitigación antes de ese primer aviso, en general tienen que terminar la revisión antes de presentarlo. Eso no son cuatro meses gratis. El cargo por atraso empieza según tu pagaré, a menudo en cuanto se acaba el periodo de gracia. Lee tu pagaré. No uses el de un vecino.

Las primeras 48 horas

• Confirma que el pago no pasó. Anota la fecha, el monto y el número de préstamo.
• Llama a mitigación de pérdidas. Pide la cifra para ponerte al corriente, no una impresión.
• Pregunta qué revisiones están abiertas: plan de pagos, indulgencia o modificación.
• Anota el nombre de la persona, la fecha y qué papeles te pidieron.
• Llama a un consejero HUD al 800-569-4287 o busca en el localizador por tu código postal.
• Saca el último estado de cuenta, el pagaré si lo tienes, el seguro y el impuesto.
• Si ya hay un aviso de incumplimiento o una fecha de venta, llama a un abogado el mismo día.
• Pídeme el precio y la hoja neta antes de decidir que la casa está corta.
• No firmes una escritura de renuncia ni le mandes el pago a un desconocido.

La cifra para ponerte al corriente es lo atrasado más los cargos permitidos. No es el pago total del préstamo. El pago total liquida toda la deuda. Ponerte al corriente deja el mismo préstamo en su lugar. La gente mezcla los dos números y cree que tiene que refinanciar una casa que podía salvar con un cheque más chico. Pregunta cuál de los dos te dieron. Pregunta si los impuestos y el seguro de la cuenta de escrow van dentro. Pregunta si hay un adelanto del administrador, como un seguro forzado o una inspección. Anótalo. Un número de palabra puede cambiar. Una cifra por escrito es la que puedes presupuestar. No aceptes en esa llamada un plan de pagos que no puedes cumplir. La indulgencia no perdona el dinero. Lo pausado se sigue debiendo, salvo que un acuerdo posterior, por escrito, diga otra cosa.

El aviso de incumplimiento

El aviso de incumplimiento es el comienzo registrado de una ejecución típica fuera de corte. La guía de las Cortes de California dice que te mandan copia por correo certificado dentro de 10 días hábiles después del registro. A partir de ahí cuentas unos 90 días antes de que puedan registrar el aviso de venta. No reconstruyas el calendario de memoria si el fiduciario ya aplazó una vez. Usa las fechas impresas. Ponerte al corriente y pagar la deuda completa son cosas distintas. El Código Civil 2924c en general mantiene abierto el derecho de ponerte al corriente hasta cinco días hábiles antes de la venta. La guía de las cortes resume la misma idea. Pagar el préstamo entero puede correr más tarde, hasta la venta, en la descripción de las cortes. Yo uso la frase del estatuto, cinco días hábiles, para ponerte al corriente, y quiero que un abogado la confirme contra tu aviso.

Antes de registrar ese aviso, en muchos préstamos de vivienda el administrador tiene que intentar contactarte para ver tu situación y las opciones, y la ley de California habla de unos 30 días alrededor de ese contacto. No conviertas ese resumen en tu fecha personal. Si el aviso ya está registrado, un abogado de vivienda debe leerlo antes de que tú calcules los días que te quedan. También puedes pedir que un tercero, un familiar, un consejero o un abogado, reciba copias de los avisos. Esa solicitud tiene su propia forma. No es lo mismo que firmarle la casa a esa persona. Entregar copia no le da título.

El aviso de venta del fiduciario

El aviso de venta pone la fecha, la hora y el lugar de la subasta, la dirección de la casa y el contacto del fiduciario. La guía de las cortes dice que se manda por correo certificado, se publica una vez por semana durante tres semanas en un periódico del condado, y se pega en la propiedad y en un lugar público. La venta es al menos 21 días después del aviso. Lleva el aviso a un abogado si alguno de esos pasos se ve saltado, y no esperes a la tarde anterior a la subasta para preguntar. En la subasta el postor ganador paga de inmediato. El prestamista suele pujar por lo que se debe más los costos. Si nadie más puja, la casa se la queda el prestamista. Tú no controlas ese precio.

Después de la subasta no te mudas por arte de magia esa misma mañana, pero tampoco te quedas por cortesía. El nuevo dueño, según la guía de las cortes, te da un aviso de tres días para desocupar. Si no te vas, sigue un desalojo en la corte. Los inquilinos pueden tener plazos distintos. No uses el plazo del dueño anterior para un renter. No hay, en una venta típica fuera de corte, un derecho de volver a comprar la casa después de la subasta. La ejecución judicial es otra ruta: más lenta, puede buscar un saldo por deficiencia y puede incluir un plazo para redimir. La mayoría de las casas del valle no van por ahí, porque la escritura de fideicomiso trae poder de venta. Un abogado te dice cuál es la tuya.

Puedes vender con el reloj corriendo

Ir atrasado no te prohíbe listar. Si el precio cubre el préstamo, los costos y el atraso, eso se paga en el cierre y la venta es normal. Si solo falta un poco y puedes llevar el cheque, también es una venta normal. La venta corta empieza cuando el administrador tiene que aprobar por escrito un pago menor a lo que se debe. No decidas que estás corto por un estimado de internet. Lancaster, Palmdale y Quartz Hill no comparten un precio, y no pego un mediano aquí. Empieza con tiempo suficiente para que un comprador cierre. El reloj del aviso, si ya empezó, no se pausa solo porque la casa esté en el mercado.

Si ya hay fecha de subasta, AB 2424 puede dar tiempo, no una cancelación. Desde el 1 de enero de 2025, el Código Civil 2924f dice que la venta espera 45 días más si el fiduciario recibe tu contrato de listado al menos cinco días hábiles antes. El listado tiene que ser con un corredor con licencia de California, y la casa tiene que estar en una plataforma pública de venta. La entrega es por correo certificado, o por una mensajería de un día para otro que rastree la firma de quien recibe y la hora. Una llamada el día anterior no cumple esa frase. No es un requisito de registrarlo en el condado. Si la venta ya se aplazó por el listado y luego el fiduciario recibe un contrato de compra de la misma forma, al menos cinco días hábiles antes de la nueva fecha, la venta se aplaza otra vez. No es una pausa garantizada. Revisa el texto vigente el día que lo vayas a usar. Un abogado, no un discurso de listado, decide si tu paquete califica.

Qué no firmar mientras esperas la carta

No firmes una escritura de renuncia para que alguien "hable con el banco". Firmar la escritura no te quita, por sí solo, del pagaré. Puedes perder la casa y seguir debiendo. No pagues una cuota grande por adelantado para detener una ejecución que a lo mejor ni está registrada. No le mandes el pago de la hipoteca a un taller de modificaciones. No dejes de hablar con el administrador porque un extraño dijo que el banco va a usar tus palabras en tu contra. El administrador es quien puede ponerte al corriente o abrir una revisión. Una oferta en efectivo de verdad se puede comparar en la misma hoja neta. La prisa vale cuando la fecha está cerca o la casa no se financia. No vale un descuento a ciegas. Mi licencia es DRE #01712313. Revísala en dre.ca.gov igual que revisarías la de cualquier otro.

Si el único papel en la casa es el aviso de este mes, estás temprano, y temprano es el punto de esta página. Llama al administrador, llama al consejero, saca el estado de cuenta y ponle precio a la casa. Luego deja de refrescar portales. Si el aviso ya está en el montón del correo, esta ya no es una historia de 48 horas nada más. Suma al abogado y, si quieres el precio mientras él lee, llámame al (661) 733-2196. No te voy a decir que dejes de pagar para "calificar" a una venta corta. El administrador mira la dificultad que puedes documentar. No premia un atraso que tú creaste porque un video te lo dijo. La guía de opciones si no puedes pagar ordena las filas. La de venta corta o ejecución compara las dos salidas cuando la venta normal ya no alcanza.